借地借家法について

 
借地借家法は、建物の所有を目的とする地上権や土地の賃借権の存続期間や効力、建物賃貸借契約の更新や効力などについて特別の規定を設けるとともに、借地条件の変更などに関する裁判手続の必要事項を定めた法律です。

借地権について

 
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権を指します。
借地権は、その登記がなくても、借地権者（借主）が土地の上に登記されている建物を所有している場合、第三者に対抗することができます。
地代や土地の賃貸料が、以下の理由で不相応となった場合、契約条件に関わらず、当事者は将来に向けて地代等の額の増減を請求できます。

• 土地に対する租税その他の公課の増減
• 土地の価格の上昇または低下などの経済事情の変動
• 近傍類似の土地の地代等との比較

なお、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合は、その定めに従います。ただし、一定期間地代等を減額しない旨の特約は、賃借人に不利となるため無効です。
借地権には、普通借地権と定期借地権の2種類があります。

普通借地権について

 
普通借地権は、契約更新が認められる借地権を指します。
初回の存続期間は30年となります。ただし、契約でより長い期間を定めた場合は、その期間が適用されます。
契約を更新する場合、最初の更新は20年、それ以降の更新は10年です。ただし、当事者がより長い期間を定めた場合は、その期間となります。
存続期間が満了した場合、借地権者（借主）が契約の更新を請求し、建物が存在する場合は、更新後の契約期間を除いて、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。ただし、借地権設定者（貸主）が正当な事由に基づき遅滞なく異議を述べた場合は、更新できません。
存続期間中に建物の滅失や取壊しがあった場合、借地権者（借主）が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物の築造について借地権設定者（貸主）の承諾がある場合に限り、普通借地権は承諾日または建物の築造日のいずれか早い日から20年間存続します。ただし、残存期間がより長いとき、または当事者がより長い期間を定めたときは、その期間が適用されます。
借地権者（借主）が借地権設定者（貸主）に対し、残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知し、借地権設定者が通知受領後2か月以内に異議を述べなかった場合、建物の築造について借地権設定者の承諾があったものとみなされます。ただし、契約更新後の通知は認められません。
存続期間満了後、契約が更新されない場合、借地権者（借主）は、借地権設定者（貸主）に対し、建物や土地に附属する物を時価で買い取るよう請求できます。

定期借地権について

 
定期借地権には、以下の3種類があります。

一般定期借地権

 
一般定期借地権とは、存続期間を50年以上として設定する借地権で、以下の3つの特約を定めることができます。

• 契約の更新をしない。
• 建物の築造による存続期間の延長をしない。
• 存続期間満了時に、借地権者（借主）は借地権設定者（貸主）に建物や土地附属物の買取りを請求しない。

これらの特約は、公正証書などの書面によって締結する必要があります。

事業用定期借地権等

 
事業用定期借地権等は、以下の2種類の借地権の総称です。

• 事業用定期借地権：専ら事業用建物の所有を目的とし、かつ存続期間30年以上50年未満で設定される借地権
• 事業用借地権：専ら事業用建物の所有を目的とし、かつ存続期間10年以上30年未満で設定される借地権

 
事業用定期借地権は、以下の3つの特約を定めることができます。

• 契約の更新をしない。
• 建物の築造による存続期間の延長をしない。
• 存続期間満了時に、借地権者（借主）は借地権設定者（貸主）に建物や土地附属物の買取りを請求しない。

 
事業用定期借地権等として借地権の設定する契約は、公正証書によって締結する必要があります。

建物譲渡特約付借地権

 
建物譲渡特約付借地権とは、借地権を消滅させるために、借地権設定後30年以上経過した日に、借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者（貸主）に相当の対価で譲渡する旨を定めた借地権を指します。

借地権の比較について

 
借地権の主な違いは以下のとおりです。
 

借家権について

 
借家権とは、旧借家法で定められていた建物の賃借権を指します。なお、現行の借地借家法では「借家権」という用語は定義されていませんが、ここでは便宜上、借地権にならって「借家権」という言葉を用いて説明します。
借家権はその登記がなくても、建物の引渡しがあれば、その後その建物について物権を取得した者に対抗できます。
建物の借貸が、以下の理由で不相応となった場合、契約条件に関わらず、当事者は将来に向けて借賃の増減を請求できます。

• 土地や建物に対する租税その他の負担の増減
• 土地や建物の価格の上昇または低下などの経済事情の変動
• 近隣同種建物の借賃との比較

なお、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合は、その定めに従います。ただし、普通借家契約の場合において、一定期間建物の借賃を減額しない旨の特約は、賃借人が不利となるため無効です。
借家権には、普通借家権と定期借家権の2種類があります。

普通借家権について

 
普通借家権は、契約更新が認められる借家権を指します。
契約期間は、原則1年以上です。ただし、1年未満の期間を定めた場合、期間の定めのない建物の賃貸借とみなされます。
建物の賃貸借に期間の定めがある場合、期間満了の1年前から6か月前までに更新をしない旨、または条件を変更しなければ更新をしない旨の通知がなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新されたものとみなされます。ただし、更新後の期間は、定めがないものとします。
賃貸人から解約の申入れをした場合、解約申入れの日から6か月経過後に終了します。ただし、賃貸人による更新をしない旨の通知、条件を変更しなければ更新をしない旨の通知、解約申入れには正当な事由が必要です。
建物の賃貸借について期間の定めがなく、賃借人から解約の申入れをした場合、解約申入れの日から3か月経過後に終了します。賃借人からの解約申入れには正当な事由は不要です。

定期借家権について

 
定期借家権は、契約期間を定めた借家権を指します。
契約期間は自由に設定可能で、1年未満の期間も認められます。ただし、期間の定めがない契約は無効です。
期間の定めがある建物の賃貸借をする場合、公正証書など書面による契約をするときに限り、契約更新をしない旨を定めることができます。この場合、賃貸人は事前に賃借人へ、契約更新がなく、期間満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければけれなりません。説明がなければ、定期借家契約は成立せず、普通借家契約となります。
期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までに、賃借人に対し期間満了により終了する旨の通知をしなければ、賃借人に対抗できません。
ただし、床面積200㎡未満の居住用建物の場合、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情により、賃借人が建物を使用することが困難となったときは、賃借人は解約申入れをすることができます。この場合、解約申入れの日から1か月経過後に終了します。

造作買取請求権について

 
造作買取請求権とは、賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した造作（畳、襖、エアコンなど）がある場合、賃貸借契約が期間満了または解約により終了するとき、賃借人が賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るよう請求できる権利のことです。
普通借家契約および定期借家契約では、賃借人に造作買取請求権をあらかじめ放棄させる特約を定めることが可能です。

借家権の比較について

 
借家権の主な違いは以下のとおりです。
 

引用

 

• e-Govポータル（借地借家法）
• e-Govポータル（民法）